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四号文件来袭凸显BASE模式的重资产优势

2017-03-11     来源: 互联网
4号文件发布后,引起了房地产业界和房地产投资界的深切关注。


2月中旬,中国证券投资基金业协会正式发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称4号文)。文件明确规定,对于以委托贷款、信托计划等债券融资方式,以及明股实债的方式受让房企股份等形式,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

4号文件发布后,引起了房地产业界和房地产投资界的深切关注。不少业内专业人士指出,从短期来看,4号文件是为了配合相关部委和地方政府进一步规范和稳定房地产市场,推动房地产回归住宅居住属性,限制炒房。而从更长远来看,特别是将4号文件置于供给侧改革和结构化调整等国家战略性政策的大背景下,4号文件更为深远的意义在于,推动房地产的直接融资、股权融资,减少间接融资和债权融资,让房地产投资向着公募市场方向发展。

而来自房地产业界的专业人士也指出,尽管4号文件将调整对象定义为普通住宅,但未来其产生的影响并不仅仅局限于普通住宅范围。对于房地产投资机构而言,4号文件吹响了改革的号角,而对于整个房地产市场而言,4号文件的发布实际上也使得以资产持有、运营、增值为核心逻辑的房地产存量时代真正拉开了序幕。

在这样的大背景下,那些在几年前已经开始深度布局,初步具备了从重资产收购持有,到改造运营,并最终实现资产增值能力的企业无疑获得了巨大优势。2016年4月,盛煦地产房地产投资有限公司(下称盛煦地产),携手国际资本巨头华平投资,收购了翌成创意资产运营管理()股份有限公司(下称翌成创意,835235.OC),实现了从资产评估、收购、改造、运营、持有、增值管理的全平台运作,成为了这一模式的典范。

 

中国第一家存量地产全产业链运营商

 

资料显示,盛煦地产由华平投资和创始人王谦于2015年初联合创立,是一家专业的经营性物业投资及资产管理公司;致力于收购优质物业资产,并改造为长租服务式和商业物业,进行改造后的持有出租经营及资产管理。


盛煦地产由华平投资和创始人王谦


而翌成创意由两位联合创始人施伟、沈敏恺首创于2008年,专注于房屋、建筑、固定资产相关的投资运营和改造整合;目前主营业务涵盖新式管理型办公、精品创意园和设计型服务式公寓以及未来度假产品。2016年1月8日,翌成创意正式挂牌新三板。

2016年4月28日,盛煦地产和翌成创意联合宣布,双方达成全面战略合作协议,盛煦地产将对翌成创意进行追加投资,进一步深化双方在业务和资本层面的战略合作,随后在2016年7月和12月,盛煦地产又通过增持的方式,成为翌成创意的第一大股东,同时也是控股股东。

交易完成后,双方通过的战略合作,充分结合其分别在项目收购、投资、设计和运营能力方面的优势,通过在公寓、众创办公、配套商业等不同业态项目上的有效组合,打造居住、生活、社交、工作一体化的新型平台,致力为中国都市中心怀梦想、追求品质生活的人群服务,为他们提供居住、生活、工作和实现梦想的多重空间。全球领先的私募股权投资机构美国华平投资集团(Warburg Pincus)是盛煦地产和翌成创意的战略投资者。母公司盛煦地产专注于服务式和商业物业的开发和资产管理,子公司翌成创意将成为盛煦地产未来所并购项目的运营商。

在完成了并购后,盛煦地产不仅打通和理顺了存量地产项目改造运营的上下产业链,同时也在业务上得到了长足的发展,截止到目前为止,盛煦地产在全国范围拥有了29各项目约20万方的体量,其中11万方21各项目已经投入运营。盛煦的创始人、董事长王谦表示,仅2016年一年,盛煦就完成了在上海和的两个项目收购,在未来的发展中,盛煦将在中国的重点开发区域寻找更多的收购机会,以上海为中心,辐射覆盖京津冀和珠三角等中国主要经济中心。

对于两者的合并,华平董事总经理、亚洲房地产投资业务负责人,周知(JosephGagnon)表示:“华平非常看好长租服务公寓新式管理型办公在中国的发展前景。近年来,年轻白领和企业管理人员等人群对高质量服务公寓和新式管理型办公需求非常强劲,尤其在一线城市;但相关产品的市场供应严重滞后。盛煦地产和翌成创意对这一行业有着共同的愿景和互补的业务定位;在盛煦并购翌成之后,将协力打造国内领先的特色居住和办公物业的开发运营平台。”

而业内人士更是一针见血的指出,华平、翌成和盛煦三方的合作形成了一个完整的产业链条,作为国际地产投行的华平不仅为盛煦收购资产提供充足的资金弹药,更是可以帮助其打开国际资本市场的大门,建立起更多元化的融资渠道;盛煦则扮演着专业资产管理人的角色,为资产评估、收购、资管提供专业化服务和支持;而由盛煦控股的翌成作为运营改造服务商,则通过其出色的改造和运营能力,让资产增值成为现实,为日后盛煦实现租约证券化和资产证券化提供了最坚实的基础。可以说,三者的联合成就了中国存量地产开发市场中,第一家具有资产评估、收购、改造、运营、持有,并最终实现增值管理的全要素能力的全产业链服务商。

 

存量时代的BASE模式先发优势

 

尽管,从2008年成立以来,翌成创意就始终坚持在存量地产改造运营领域深耕,其创立的base品牌产品覆盖了新型工作空间的base OFFICE,服务性居住空间base LIVING,联合创意空间baseCO,不仅获得了市场的高度认可同时也成为了行业的领导者。但与很多同类型的公司一样,不论发展到怎样的地步,由于手中没有物业产权的支撑,不仅在融资等方面遇到了瓶颈,同时也始终无法摆脱“二房东”的尴尬身份。


浦三路base LIVING内景


在过去的几年,翌成创意的两位创始人一直在苦苦思索,如何在商业模式上寻求突破,实现轻资产模式的转型,让BASE模式如同它的名字一样,成为这个行业真正意义上的基石。转变与破局从他们和王谦邂逅开始。

在房地产行业浸淫20余载,王谦当过建筑师,开过建筑事务所,做过工程管理,也从事过建材贸易,如今身份是地产投资人。

8年前,他在“跑马圈地、项目为王”的中国房地产圈内,提出了“代建”模式点亮了中国开发商的双眼,拉开了中国房地产开发商轻资产转型的序幕。8年后,当“联合办公”、“二房东”等概念在地产圈内横行,几乎所有人都将注意力集中到轻资产运营上面的时候,他却又第一个拉起了“重资产”的旗帜。从当年轻资产的始作俑者,到如今重资产的旗手,在王谦看来,或许表面上他的观点在改变,但其中蕴含的商业逻辑却是从未改变。

对于为何要在存量地产领域提出重资产模式,王谦指出,“在当时的增量地产时代,99%的人做的都是重资产,但是从美国的房地产发展史可以看到,重资产走到最终就是通过提供专业的服务来形成品牌市场,在当时,我希望自己可以在这个行业里面利用自己的知识和经验,获得最大的价值,所以我只能去找轻资产的道路,因为只有这样,你才可能同时为N个项目,N个城市提供价值。因此,在2014年以前,收购存量地产做运营,不是一笔合算的买卖。但从前瞻性来看,2013年已经开始出现增量地产增速放缓的趋势,尤其在二三线地级市更是反映出增强过剩的现象。但在存量地产的起步阶段,很多人选择轻资产模式,其实主要赚的还是一个租金差,然而,其实呢,当他的租金差越高的时候,说明他给这个物业带来价值越大,事实上,在这其中受益人最大还是房东,因为他帮资产升值了。现在我们自己持有改造运营,然后实现资产收益最大化,最终可以享受到资产升值带来的收益,这就是我们所谓的重资产模式。”

与此同时,王谦进一步指出,在增量地产价格增速出现放缓趋势时,市场对楼盘的价格预期自动下降,银行进行的资产价格评估值相应也不会继续保持高水位,此前一直可行的用存量地产通过银行评估套利的模式开始没那么行得通,存量地产做“重资产”运营模式的机会才开始出现。

事实上,不管是当年在中凯做“轻资产”模式,还是如今在盛煦打造“重资产”模式,王谦表示两种模式的思路并未发生改变,都是在做有预见性、前瞻性的事情。

对于BASE的重资产模式,德晟资本研究部总监喻姿玮认为,通过资产评估、收购、改造、运营、增值,最终在类似REITs这样的公募市场获得长期稳定的收益,是包括黑石、华平等国际知名投行惯用的手法,这至少说明这个模式已经在发达市场中得到了验证,而中国房地产市场未来发展的必然性,也使得这个模式将成为存量时代的主流。而更为重要的一点在于,与那些刚刚看到这个趋势正准备着手复制这个模式的运营商,盛煦和翌成的优势在于,他们通过两年的实践,不仅已经拥有了基础资产,未来随着规模的扩张能够形成一个足够大的资产包,为日后寻求包括保险或者养老基金合作打下了坚实的基础,同时他们也通过这种成功的时间,在存量市场获得了一定的先发优势,与那些还在编织商业故事的同行相比,盛煦和翌成已经通过实际案例印证了其商业模式的可行性,和向市场证明了其资产评估、收购、改造、运营并最终实现资产增值的能力,这对于只相信现实和实力的资本市场而言,无疑是最好的说服力。


【 作者:尹淼 第一财经《中国房地产金融》 】




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